Александр Бугаев (a_bugaev) wrote,
Александр Бугаев
a_bugaev

Статья в "Эксперте" про ТСЖ

Попалась статья, которая дает хороший обзор проблемы, а также служит иллюстрацией к недавней мысли про типовые эффекты благих преобразований.

Коллективизация-2

Ее стоит прочесть целиком, я приведу основные фрагменты.
... Агитируя их за организацию ТСЖ, власть акцентирует внимание на двух преимуществах такой формы управления жилыми домами: возможность выбора эксплуатирующей организации с последующим снижением расходов на содержание здания и повышением качества обслуживания и возможность получения дохода от деятельности ТСЖ. Оба этих преимущества в большинстве случаев оказываются мнимыми.

Во-первых, переход к новой схеме не всегда означает удешевление эксплуатации. ... случаи, когда члены ТСЖ экономят за счет умелого управления совместным имуществом, весьма редки. При этом увеличение расценок не гарантирует улучшения качества обслуживания дома.

Во-вторых, в большинстве случаев возможности получать доход от деятельности ТСЖ нет. Теоретически ТСЖ могут получать деньги от сдачи в аренду свободных помещений в доме. На практике оказывается, что все интересные площади, например нежилые помещения на первых этажах, уже давно либо проданы, либо сданы в долгосрочную аренду муниципалитетами. Члены ТСЖ получают в управление стены, помещения общего пользования, холлы и лестничные клетки, подвалы. То есть помещения, не приносящие дохода. ... Более того, даже технические помещения в ряде случаев были проданы или сданы в аренду.

Итак, в большинстве случаев члены ТСЖ получают не доходную недвижимость, а расходную. Более того, в России в капитальном ремонте нуждается примерно 60% жилого фонда. Два десятилетия, вплоть до последнего времени, государство практически не выполняло своих обязательств по ремонту зданий. Если ТСЖ образуется, то именно оно должно заботиться о состоянии здания. Но где новообразованное ТСЖ сможет взять средства на ремонт изношенного дома?

....

Есть несколько особенностей российского жилого фонда, которые делают образование ТСЖ весьма непростым.

Российские жилые здания по сравнению с европейскими и американскими значительно больше и выше: 73% всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома, в которых в среднем 280 квартир. Это большие, сложные с инженерной точки зрения объекты, управление которыми требует определенных компетенций.

Жильцы морально не готовы к управлению совместным имуществом. Во времена социализма за жилье полностью отвечало государство, и все к этому привыкли. Сейчас власти хотят ускоренно перейти к принципиально иной модели, когда государство выходит из игры. Многочисленные владельцы квартир, не имеющие специальной подготовки, должны войти в сложнейшие взаимоотношения для решения вопросов управления совместным имуществом и эксплуатации сложных инженерных сооружений. Очевидно, что сегодня большинство владельцев квартир не имеет ни желания, ни времени, ни сил заниматься этим.

Многое запутала и бесплатная приватизация жилья, которая проводилась из популистских соображений «что-то дать народу, который проиграл от реформ 1990-х». Если бы приватизация квартир происходила за деньги, то даже при льготных ценах был бы накоплен хоть какой-то денежный фонд для будущих капитальных ремонтов. А так собственность была роздана без каких-либо обязательств. ... Социальный состав жильцов в российских многоквартирных домах может быть очень пестрым. Пенсионеры, например, заинтересованы в минимизации расходов на поддержание жилья, люди с высокими доходами — в качественном обслуживании. Решений, полностью устраивающих обе части имущественного спектра, быть не может. При этом численное преимущество в домах старой застройки, как правило, за пенсионерами. Более того, малоимущие ставят ТСЖ под удар: в случае больших задолженностей товарищества газ или свет могут отключить всему дому.

Есть и масса нерешенных организационных проблем. К примеру, для проведения общего собрания жильцов-собственников нужно очень большое помещение. В жилых домах таких помещений нет. Общие собрания в итоге становятся в принципе невозможными: приходится прибегать к заочным голосованиям, чем и пользуются мошенники.

Население, сталкиваясь со сложностями в работе ТСЖ и не видя особых плюсов, скорее обнаруживает в инициативах властей лукавство. "Государство двадцать лет недоинвестировало в ЖКХ, а теперь хочет сбросить с себя все обязательства по жилому фонду. Капитальный ремонт домов все эти годы не проводился, жилой фонд ветшал. Если теперь организовать ТСЖ и передать здания собственникам, то государство вроде бы уже ни при чем. ... "

....

Сегодня сарафанное радио работает против ТСЖ: вокруг этой темы существует устойчивый негативный фон. Он связан с тем, что сфера ЖКХ оказалась в эпицентре самых разнообразных скандалов. Речь идет и о рейдерстве с целью захвата земельных участков и помещений, и о волне новообразованных фальшивых ТСЖ, и о банальном воровстве денег из бюджета товариществ.

Нередки попытки рейдерских захватов собственности через установление контроля над ТСЖ. Но гораздо более распространено банальное мошенничество.
Одиннадцать способов обмануть жильца
1. ТСЖ заключает с подрядчиком договор на выполнение ремонтных работ или оказание услуг с завышенной сметой. Работы могут вообще не выполняться, тогда составляются фиктивные акты выполненных работ. Украденные у потребителя деньги делятся с подрядчиком.

2. В многоквартирном доме установлен общий прибор учета тепловой энергии. Оплата по счетчику, как правило, на порядок ниже, чем оплата по тарифам из расчета за 1 кв. м, установленным органами местного само­управления, так как в последнее время стоят очень теплые зимы. ТСЖ выставляет счета жильцам исходя из расчета тарифа за 1 кв. м, а оплачивает ресурсоснабжающим организациям по счетчику. Разница присваивается.

3. ТСЖ сдают в аренду общее имущество многоквартирного дома по невысокой цене. Разницу между этой ценой и рыночными ставками получают с арендаторов черным налом.

4. Руководство ТСЖ может сдавать в аренду глухие стены высотных домов для размещения наружной рекламы, а крыши — для размещения антенн операторов сотовой связи. Арендные платежи могут занижаться или утаиваться от жильцов.

5. По договору подряда специализированные фирмы устанавливают на многоквартирный дом двери с домофоном. Существует два варианта их содержания и обслуживания: оплата разовых ремонтов в случае поломки и абонентское обслуживание. ТСЖ выбирает второй, невыгодный жильцам вариант, ежемесячно перечисляет абонентскую плату, получая откат.

6. Должностные лица ТСЖ берут под отчет денежные средства, а в качестве подтверждающих документов об их использовании предоставляют товарно-кассовые чеки на покупку канцтоваров и ГСМ. Ревизия часто показывает, что затраты на бензин и канцелярию сильно завышаются.

7. ТСЖ на общем собрании собственников утверждает некоторые договоренности с подрядчиком, а фактически в договор включаются другие условия. Часто обманывают по сроку действия договора: вместо оговоренного одного года вписывают срок действия договора в пять лет.

8. ТСЖ взимают с жильцов дополнительную плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Но эти расходы уже включены в ежемесячные платежки в графе «Плата за содержание и ремонт жилого помещения». И люди платят за ремонт дважды.

9. С помощью различных схем руководство ТСЖ может зарабатывать на дотациях, выделенных на услуги ЖКХ, и средствах, выделенных на капитальный ремонт здания.

10. ТСЖ включают в договор на предоставление коммунальных услуг, содержание и ремонт многоквартирного дома пункт об оплате повышенной пени за просрочку платежа. Образуется разница между пеней, установленной законом, и фактической, незаконно собираемой с жильцов.

11. В новых зданиях управляющие организации часто не запускают лифт и мусоропровод в эксплуатацию до полного заселения дома. Они ссылаются на то, что в лифте будут возить строительный мусор и выведут его из строя. При этом в счета за обслуживание оплата лифта и мусоропровода включается.

В целом же зона ЖКХ стала «серой» территорией, где скандалы происходят постоянно. Совсем недавно прокуратура начала расследовать ситуацию в районе «Арбат», где из 176 домов в управлении ДЕЗа осталось 37, а одной только частной управляющей компании «Арбат» было передано 95 домов. При этом в 15 домах председателями правления ТСЖ являлись бывшие руководители ДЕЗа. Когда жильцы обо всем узнали, разгорелся скандал. А когда дело дошло до прокуратуры, выяснилось, что все имеющие отношение к скандалу документы уничтожены.

Все эти истории настраивают жильцов против любых новаций в области ЖКХ.

Однако все эти истории меркнут по сравнению с валом липовых ТСЖ, который накрыл страну. В частности, в Москве власти в 2009–2010 годах предприняли попытку решить проблему ТСЖ в духе стремительной коллективизации — в кратчайшие сроки довести число товариществ до 10 тысяч. Этот план был спущен из правительства на места, и началась массовая подтасовка документов. Чтобы не утруждать себя работой с населением, чиновники местных органов власти и сотрудники ДЕЗов решили сами создать товарищества, просто подделав подписи собственников жилья. «Недавно я с удивлением узнал, что в нашем доме организовано товарищество собственников жилья. Более того, я якобы выступил одним из инициаторов его учреждения. Моя подпись стоит в бумагах. А меня в то время даже не было в Москве», — с возмущением говорит Александр Колков, живущий в Гагаринском районе, на Ломоносовском проспекте. В одном этом районе были созданы десятки липовых ТСЖ.

Масштабы бедствия можно оценить по косвенным цифрам. Проверка департамента ЖКХ и благоустройства Москвы показала, что из 1942 товариществ, зарегистрированных в 2009 году, в 465 частично или полностью пропала правоустанавливающая документация. Уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский считает, что массовая утеря документов — это способ замести следы преступления.

... Желание чиновников пропустить денежные потоки на капремонт жилого фонда через подконтрольные организации и спровоцировало процесс массового создания липовых ТСЖ. ... Из московского бюджета на капитальный ремонт выделялись большие суммы. На ремонт двенадцатиэтажного дома могло быть выделено 15 млн руб­лей, на пятиэтажку — 5 млн. Но кроме сумм важна и схема прохождения денег. Средства, предназначенные для капремонта, должны поступать на счет ТСЖ, которое, в свою очередь, оплачивает услуги подрядчиков. Таким образом, в цепочке бюджет—управляющая компания—подрядчик появляется новое звено в виде липового ТСЖ. Это звено не подконтрольно московскому правительству и дает прекрасную возможность воровать деньги из всей системы, так что руководители фальшивого ТСЖ получают прямой доступ к неконтролируемым финансам, то есть к быстрому обогащению. Причем вся эта история не действия отдельных злоумышленников, а целенаправленная политика чиновников Москвы по навязыванию ТСЖ населению. И на эту программу даже были выделены средства: 186 млн рублей на организацию 2000 ТСЖ.
---
Когда ТСЖ работает

Модель эта вполне эффективна, но хорошо работает она в конкретных случаях. Во-первых, позитивный опыт работы ТСЖ существует в коммерческих новостройках. Новые дома не требуют капитального ремонта. В них собраны жильцы примерно одного социального уровня: люди, способные купить квартиру, обычно не испытывают проблем с коммунальными платежами. К тому же в коммерческих новостройках в числе жильцов часто есть активные люди, имеющие соответствующие знания и опыт. Они могут так настроить работу ТСЖ, что на выходе получается высокое качество услуг и экономия ресурсов. Вообще, наличие среди жильцов энтузиастов, знакомых со строительством и коммунальными проблемами и готовых посвятить ТСЖ свое свободное время или перейти туда на работу, — это ключевой фактор для успеха товарищества.

Во-вторых, схема ТСЖ неплохо может работать в небольших домах, если они в хорошем состоянии. Владельцы квартир лично знают друг друга, имеют возможность договориться о совместном управлении. В европейских странах владельцам исторической недвижимости часто дают налоговые льготы или субсидии на ремонт, так что расходы товарищества сокращаются.

В-третьих, в российских условиях механизм ТСЖ может быть эффективен для защиты дворов от точечной застройки. ТСЖ может оформить придомовую территорию, и тогда девелоперы не могут построить новые здания на «пустующей» земле.
Tags: links, socium
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 3 comments